Întrebări frecvente în domeniul imobiliar -imobiliaris.com

București • Ilfov

FAQ - Întrebări frecvente în domeniul imobiliar -imobiliaris.com

Procesul de Achiziție / Închiriere

O listă clară cu etapele: vizionare, rezervare, antecontract (promisiune), contract final și intabulare.

Documentele de proprietate, cadastrul, intabularea, certificatul de performanță energetică și adeverințele de la utilități/asociație.

Estimări de timp (ex: 2-4 săptămâni pentru cash, 1-3 luni pentru credit ipotecar).

Explicația că suprafața utilă este spațiul interior pe care îl poți folosi efectiv (fără pereți și balcoane, de regulă). între ~ 5% – 12%, depinde de proiectare.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Quisque aliquet massa mi, sed ornare dui ullamcorper non. Pellentesque habitant morbi tristique senectus et netus et malesuada fames ac turpis egestas. Duis nec orci ac lorem tempor ultricies. Pellentesque pulvinar nisl pulvinar ex tincidunt, eu gravida lacus auctor. Maecenas finibus eros pharetra, tempus tortor sit amet, faucibus sapien. Donec non nulla posuere, malesuada urna quis, ornare lectus. Nunc gravida, sapien non laoreet consectetur, sem ligula consequat ex, sit amet sodales velit dui a ipsum. Mauris aliquet metus nec dui porttitor, non mattis ex accumsan. Duis gravida diam est, ac molestie erat porta sit amet. Vivamus tortor mauris, aliquet condimentum elit porttitor, consequat malesuada nibh. Duis nec vestibulum nisi, eget dignissim ex

Finanțare și costuri suplimentare

Onorariul notarial, taxele de intabulare (ANCPI) și comision  agenției sau agentului.

Calculul impozitului pe proprietate (clădiri) în România pentru anul 2026 se bazează pe o formulă standard care utilizează o valoare impozabilă fixă pe metru pătrat, ajustată în funcție de zona și rangul localității.
 
Formula de Calcul pentru Persoane Fizice
Impozitul anual se obține prin înmulțirea suprafeței desfășurate a clădirii cu valoarea stabilită prin Codul Fiscal și aplicarea coeficienților de corecție.
  • Valoare Impozabilă de Bază: Pentru 2026, aceasta a fost actualizată la 2.677 lei/mp.
  • Suprafața Desfășurată: Suma suprafețelor tuturor etajelor, inclusiv pereții.
  • Cota de Impozitare:
    • 0,1% pentru clădiri rezidențiale (locuințe).
    • 0,2% pentru clădiri nerezidențiale (spații comerciale, birouri).
 
Factori care influențează suma finală
 
Suma de plată nu este aceeași pentru toți, fiind influențată de poziționarea imobilului:
  • Rangul Localității: Coeficienți de la 1,00 (sate) până la 8,00 (București).
  • Zona în Localitate: Zonele A (centrală), B, C sau D au multiplicatori diferiți.
  • Materialele de Construcție: Valoarea pe mp scade pentru clădirile din lemn sau chirpici față de cele din beton armat.
  • Vechimea Clădirii: Se aplică o reducere progresivă a valorii impozabile (10% – 50%) în funcție de anul construcției.
 
 
Termene de plată și Reduceri
  • Termenul 1: Până pe 31 martie.
  • Termenul 2: Până pe 30 septembrie.
  • Bonificație: Se acordă o reducere de până la 10% dacă impozitul anual este plătit integral până pe 31 martie

Majoritatea vânzătorilor și dezvoltatorilor acceptă ambele forme de creditare, însă există diferențe importante de proces și eligibilitate pentru imobil.

Tipuri de credite acceptate


Credit Ipotecar Standard: Cel mai flexibil.
Avans: Minim 15% (pentru credite în lei).
Viteza: Aprobarea este adesea mai rapidă decât la programele guvernamentale.
Suma: Nu există un plafon maxim impus prin lege, depinde de veniturile tale.
Noua Casă: Program guvernamental cu condiții specifice.
Avans: Minim 5% pentru locuințe sub 70.000 EUR și 15% pentru cele între 70.001 – 140.000 EUR.
Birocrație: Procesul durează mai mult din cauza aprobării suplimentare de la FNGCIMM.
Restricții: Nu poți vinde locuința în primii 5 ani fără acordul băncii și al Ministerului Finanțelor.


Proprietăți care NU pot fi cumpărate cu credit


Nu orice imobil este acceptat de bancă drept garanție. Iată principalele motive de respingere:
Probleme Structurale: Clădirile încadrate în clasa I de risc seismic (bulină roșie) nu sunt finanțate de nicio bancă.
Lipsa Actelor: Proprietăți fără cadastru, intabulare sau care au modificări interioare (recompartimentări) neautorizate și neînregistrate în planul cadastral.
Vechime și Uzură: Unele bănci refuză imobile foarte vechi (ex. construite înainte de 1960-1970) sau aflate într-o stare avansată de degradare.
Destinația Imobilului: Creditele ipotecare sunt pentru locuințe. Spațiile comerciale sau terenurile agricole necesită alte tipuri de finanțare.
Litigii: Imobile care fac obiectul unor procese în instanță sau au sarcini (ipotezi) care nu pot fi radiate la vânzare.
Refuzul Vânzătorului: Unii vânzători (mai ales dezvoltatori mici) cer exclusiv plata cash pentru a evita birocrația sau evaluările stricte ale băncii.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Quisque aliquet massa mi, sed ornare dui ullamcorper non. Pellentesque habitant morbi tristique senectus et netus et malesuada fames ac turpis egestas. Duis nec orci ac lorem tempor ultricies. Pellentesque pulvinar nisl pulvinar ex tincidunt, eu gravida lacus auctor. Maecenas finibus eros pharetra, tempus tortor sit amet, faucibus sapien. Donec non nulla posuere, malesuada urna quis, ornare lectus. Nunc gravida, sapien non laoreet consectetur, sem ligula consequat ex, sit amet sodales velit dui a ipsum. Mauris aliquet metus nec dui porttitor, non mattis ex accumsan. Duis gravida diam est, ac molestie erat porta sit amet. Vivamus tortor mauris, aliquet condimentum elit porttitor, consequat malesuada nibh. Duis nec vestibulum nisi, eget dignissim ex

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Quisque aliquet massa mi, sed ornare dui ullamcorper non. Pellentesque habitant morbi tristique senectus et netus et malesuada fames ac turpis egestas. Duis nec orci ac lorem tempor ultricies. Pellentesque pulvinar nisl pulvinar ex tincidunt, eu gravida lacus auctor. Maecenas finibus eros pharetra, tempus tortor sit amet, faucibus sapien. Donec non nulla posuere, malesuada urna quis, ornare lectus. Nunc gravida, sapien non laoreet consectetur, sem ligula consequat ex, sit amet sodales velit dui a ipsum. Mauris aliquet metus nec dui porttitor, non mattis ex accumsan. Duis gravida diam est, ac molestie erat porta sit amet. Vivamus tortor mauris, aliquet condimentum elit porttitor, consequat malesuada nibh. Duis nec vestibulum nisi, eget dignissim ex

Detalii Tehnice și Specificații

În 2026, clasa energetică a unei clădiri reprezintă un indicator oficial al eficienței energetice, exprimat printr-o notă de la A+ (cea mai eficientă) la G (cea mai puțin eficientă). Aceasta arată câtă energie consumă clădirea anual pentru încălzire, apă caldă, iluminat, climatizare și ventilare, raportat la metri pătrați 
Iată principalele aspecte definitorii:
 
Ce indică clasele energetice (A+-G)
  • Clasa A+ / A (Verde): Consum foarte redus de energie (sub), standarde înalte de izolație și sisteme moderne, ecologice.
  • Clasa B / C (Verde deschis/Galben): Eficiență ridicată spre medie, consum moderat sau normal.
  • Clasa D-G (Portocaliu/Roșu): Eficiență scăzută, consum ridicat de energie (peste medie) și facturi mari, indicând o clădire neizolată sau cu instalații învechite.
Importanța certificatului energetic în 2026
  • Obligatoriu prin lege: Conform Legii nr. 372/2005, certificatul este necesar la recepția construcțiilor noi, vânzarea sau închirierea imobilelor.
  • Valabilitate: Documentul este valabil 10 ani de la data eliberării de către un auditor energetic autorizat.
  • Costuri: Clasa energetică determină în mod direct costurile de întreținere (facturi mai mici pentru clasele superioare).
Tendințe 2026 și perspective
 
Până în 2030, se pune accent pe creșterea standardelor, majoritatea clădirilor trebuind să se încadreze în clase superioare (minimum E, tinzând spre D sau mai sus), în vederea reducerii emisiilor de carbon.
  • Identificare: Clasa este vizibilă în Certificatul de Performanță Energetică (CPE).
  • Auditor: Analiza este realizată exclusiv de auditori energetici autorizați de Ministerul Dezvoltării (MDLPA).
Îndrumări către cartea tehnică a construcției sau expertizele de risc seismic.
 
Accesarea documentației tehnice a unei clădiri este esențială pentru siguranța ta, fie că ești proprietar sau chiriaș. Iată cum poți găsi aceste documente și ce presupun ele.

Cartea tehnică a construcției este un ansamblu de documente care înregistrează toate etapele de viață ale unei clădiri, fiind considerată „biografia” sau „radiografia” imobilului. Prezența ei este obligatorie conform Legii nr. 10/1995.

Ce conține și cum arată? Detalii

Vizual, se prezintă ca un set de dosare voluminoase, organizate pe capitole, care includ planșe tehnice, diagrame și procese-verbale.
 
  • Capitolul A (Proiectare): Proiectul tehnic complet (planuri de arhitectură, structură, instalații) și avizele de construcție.
  • Capitolul B (Execuție): Procese-verbale pentru lucrări ascunse (ex. calitatea betonului înainte de a fi acoperit), buletine de încercări pentru materiale și dispoziții de șantier.
  • Capitolul C (Recepție): Documentele finale de recepție la terminarea lucrărilor și recepția finală (după expirarea perioadei de garanție).
  • Capitolul D (Exploatare): Instrucțiuni de întreținere și Jurnalul Evenimentelor (unde se notează orice reparație sau modificare ulterioară).
     
 
Când se întocmește și cine o face?
  • Pe parcurs: Cartea nu se face la final, ci se completează progresiv în timpul șantierului de către dirigintele de șantier.
  • Predarea: Investitorul o predă proprietarului sau asociației la recepția finală a imobilului.
     
 
Cum poți avea acces?
 
Ca proprietar, ai dreptul legal de a consulta acest document:
  • La bloc: Se păstrează la sediul Asociației de Proprietari (la președinte sau administrator).
  • La casă: Documentul se află direct în posesia ta, fiind primit de la constructor.
  • Lipsă documente: Dacă dezvoltatorul refuză predarea, poți sesiza Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC). Pentru blocurile vechi, arhivele pot fi consultate la Administrația Fondului Imobiliar (în cazul Bucureștiului).
 
 
Ce să cauți în ea? (Elemente cheie)
 
Dacă ești pe cale să cumperi un apartament sau vrei să faci renovări, verifică:
  1. Planșele de structură: Identifică exact care sunt pereții de rezistență (pentru a nu-i afecta prin renovări).
  2. Traseele instalațiilor: Unde sunt poziționate țevile și cablurile electrice în pereți.
  3. Procesele-verbale de faze determinante: Dovezi că s-a verificat calitatea structurii de către inspectori autorizați înainte de turnarea betonului.
  4. Jurnalul evenimentelor: Verifică dacă au existat inundații majore, avarii structurale sau modificări neautorizate în timp.
     
Important: O carte tehnică incompletă poate scădea valoarea imobilului și poate îngreuna obținerea unor credite ipotecare sau a unor autorizații de renovare.
 

Depinde de fiecare anunț în parte, însă majoritatea locuințelor de pe piața secundară (vechi) se vând mobilate sau parțial mobilate, în timp ce apartamentele noi se vând, de regulă, nemobilate.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Quisque aliquet massa mi, sed ornare dui ullamcorper non. Pellentesque habitant morbi tristique senectus et netus et malesuada fames ac turpis egestas. Duis nec orci ac lorem tempor ultricies. Pellentesque pulvinar nisl pulvinar ex tincidunt, eu gravida lacus auctor. Maecenas finibus eros pharetra, tempus tortor sit amet, faucibus sapien. Donec non nulla posuere, malesuada urna quis, ornare lectus. Nunc gravida, sapien non laoreet consectetur, sem ligula consequat ex, sit amet sodales velit dui a ipsum. Mauris aliquet metus nec dui porttitor, non mattis ex accumsan. Duis gravida diam est, ac molestie erat porta sit amet. Vivamus tortor mauris, aliquet condimentum elit porttitor, consequat malesuada nibh. Duis nec vestibulum nisi, eget dignissim ex

Relația cu Agenția / Proprietarul

Comisionul variază în funcție de tipul tranzacției (vânzare sau închiriere) și de politica fiecărei agenții, fiind de regulă negociabil.
 
 
Vânzare-Cumpărare
 
În România, comisionul standard pentru vânzări se situează, de regulă, între 25% și 4.5% din prețul de tranzacționare al imobilului.
 
  • Cine plătește:
    • Vânzătorul: În majoritatea cazurilor, cel care vinde achită comisionul pentru promovare și intermediere.
    • Cumpărătorul: Există agenții care solicită comision și de la cumpărător (adesea tot 2-3%)
    • Negociabil: Se poate stabili prin contract ca doar una dintre părți să suporte costul sau acesta să fie împărțit.
 
Închiriere
 
Pentru închirieri, calculul este mai simplu și se raportează la valoarea chiriei pe o lună.
 
  • Valoarea: Standardul pieței este de 50% din prima lună de chirie. Unele agenții pot solicita până la 100% (o chirie întreagă) în anumite orașe sau pentru servicii premium.
  • Cine plătește:
    • De cele mai multe ori, atât proprietarul, cât și chiriașul plătesc fiecare câte 50% din prima chirie către agenție.
       
 
 
Informații Utile
  • TVA: Verifică dacă procentul comunicat include sau nu TVA (19%). Multe agenții afișează prețul fără această taxă.
  • Momentul plății: Comisionul se achită, de regulă, doar la finalizarea tranzacției (semnarea contractului la notar sau a contractului de închiriere).
  • Sume fixe: Pentru proprietăți foarte ieftine (ex. sub 25.000 €), agențiile pot solicita o sumă fixă (ex. 500 – 1.500 €) în locul unui procent.
 
 
Practica de „comision dublu” (și de la vânzător și de la cumpărator)  este considerată incorectă? De ce?
 
  • Lipsa de Transparență: Deseori, cumpărătorul află de comision doar în momentul vizionării, fiind condiționat să semneze un contract de vizionare pentru a vedea casa.
  • Dublă Taxare: Agentul încasează un profit uriaș (ex. 6% în total) pentru același volum de muncă, oferind, practic, același serviciu ambelor părți.
  • Vulnerabilitate: Cumpărătorul plătește un comision, dar agentul „ține” de cele mai multe ori cu vânzătorul (care este clientul principal, cel care a adus proprietatea în portofoliu).
 
Sfat: Înainte de a viziona o proprietate, solicită un contract de vizionare sau o confirmare scrisă a comisionului pentru a evita surprizele la final.
 
✅ Alternativa Etică: Reprezentarea Exclusivă
Tipuri de vizionări la distanță
 
Majoritatea platformelor și agențiilor din România oferă acum aceste opțiuni:
  • Tur Virtual 3D (Matterport): O simulare interactivă unde te poți „plimba” singur prin casă din browser. Este ideal pentru a vedea compartimentarea.
  • Vizionare Video Live: Agentul merge la locație și te sună prin WhatsApp, Zoom sau FaceTime. Este cea mai recomandată variantă, deoarece poți cere agentului să deschidă dulapuri, să verifice sub chiuvetă sau să-ți arate tavanul.
  • Video Prezentare (Reels/YouTube): Clipuri editate, adesea cu muzică. Atenție: acestea pot ascunde defecte prin unghiuri favorabile sau editare.
 
 
Vizionarea online și Contractul de Vizionare
 
Chiar dacă nu mergi fizic acolo, regulile privind comisionul rămân valabile:
  1. Semnarea digitală: Agentul îți va trimite, de regulă, un contract de vizionare online (adesea prin link sau PDF) pe care trebuie să-l semnezi înainte de apelul video.
  2. Protecția agentului: Acesta vrea să se asigure că, dacă decizi să cumperi, nu vei contacta proprietarul direct „sărind” peste agenție după ce ai văzut proprietatea video.
  3. Identificarea: Este posibil să ți se ceară o copie după buletin pentru a valida contractul de vizionare la distanță.
Dacă te răzgândești după ce ai plătit avansul, consecințele sunt, de regulă, de natură financiară și depind de documentul semnat (Promisiune de vânzare sau Antecontract).
 
 
Dacă tu (Cumpărătorul) te răzgândești
 
În majoritatea cazurilor, pierzi integral suma plătită drept avans.
  • Avansul are rol de garantare a tranzacției.
  • Vânzătorul reține banii drept despăgubire pentru timpul în care imobilul a fost blocat și scos de la vânzare.
 
Dacă Vânzătorul se răzgândește
 
Dacă tranzacția pică din vina lui, legea și clauzele standard prevăd:
  • Restituirea dublului sumei primite: Dacă ai dat 5.000 €, el trebuie să îți dea înapoi 10.000 €.
  • Această clauză se numește arvună și este reglementată de Codul Civil.
Există situații în care poți primi avansul înapoi fără penalități, dar acestea trebuie prevăzute clar în antecontract:
  • Respingerea creditului bancar: Introdu o clauză care spune că, dacă banca nu îți aprobă creditul din motive ce nu țin de tine, avansul se restituie integral.
  • Vicii ascunse descoperite ulterior: Dacă expertiza tehnică sau verificarea actelor scoate la iveală probleme grave (ex. risc seismic nedeclarat, litigii).
  • Forță majoră: Situații extreme prevăzute de lege care fac imposibilă tranzacția.
 
 
Sfaturi suplimentare pentru siguranța avansului
  • Evaluarea sub preț: Banca îți dă bani în funcție de evaluarea făcută de expertul lor, nu de prețul cerut de vânzător. Dacă raportul iese mai mic, vei avea nevoie de mai mulți bani cash. Clauza te ajută să te retragi dacă nu ai acea diferență.
  • Vicii juridice: Uneori banca refuză dosarul pentru că actele de proprietate ale vânzătorului au „hibe” istorice. Specifică clar că în acest caz avansul se returnează.
  • Termenul de plată: Asigură-te că termenul de returnare a avansului este scurt (maxim 3-5 zile), pentru a nu rămâne cu banii blocați luni de zile.
  1. Termenul de returnare: În cât timp trebuie vânzătorul să îți dea banii înapoi dacă se răzgândește.
  2. Clauza de rezoluțiune: Condițiile exacte în care contractul poate fi desființat.
  3. Notarea în Cartea Funciară: Asigură-te că notarul notează antecontractul în Cartea Funciară a imobilului pentru a împiedica vânzarea către altcineva.

Recomandare: Înainte de a plăti avansul, asigură-te că ai verificat deja Cartea Tehnică și Expertiza de Risc Seismic (despre care am discutat anterior), pentru a nu descoperi probleme după ce banii sunt deja blocați.

„Prezenta promisiune de vânzare-cumpărare este subordonată condiției suspensive a obținerii de către Promitentul-Cumpărător a aprobării finale pentru un credit ipotecar/imobiliar în valoare de [suma], de la o instituție bancară, în termen de [nr. zile, ex. 45] zile de la data semnării prezentului document.
 
În cazul în care creditul nu este aprobat din motive care nu țin de voința sau culpa Promitentului-Cumpărător (ex: evaluarea sub preț a imobilului de către evaluatorul băncii sau neacceptarea ipotecii de către departamentul juridic al băncii), prezentul antecontract se desființează de plin drept, fără a mai fi necesară intervenția instanței, iar Promitentul-Vânzător se obligă să restituie integral suma primită ca avans în termen de [nr. zile, ex. 3] zile lucrătoare.”
Cum poți verifica singur:
  1. Google Maps: Caută adresa și folosește funcția „Nearby” pentru „Grocery”, „Parks” sau „Schools”.
  2. Street View: „Plimbă-te” virtual pe străzile adiacente pentru a vedea starea trotuarelor și a iluminatului public.
  3. Vizionarea video: Roagă agentul să îndrepte camera pe fereastră pentru a vedea exact ce se află vizavi (ex: un bloc în construcție sau un parc).